ความรู้เกี่ยวกับซื้อ ขายที่ดิน ขายฝากที่ดิน

0
90
ที่ดิน

ความรู้เกี่ยวกับซื้อ ขายที่ดิน ขายฝากที่ดิน

 

ที่ดิน คือ สินทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ การที่จะเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินได้นั้น จะต้องมีหลักฐานและเอกสารต่างๆ ที่รับรองออกให้โดยหน่วยงานราชการเท่านั้น สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ โดยการซื้อ-ขาย จับจองที่รกร้าง หรืออื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด เช่น โฉนดที่ดิน, นส. 3, หรือหนังสือสิทธิ์อื่นๆ

 

การถือครองที่ดิน

หมายถึง สิทธิในการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ ที่ดิน นั้นๆ เพื่อทำกิจการในลักษณะต่างๆ ของผู้ถือครอง อาจเป็นเนื้อที่ของตนเอง หรือไม่ใช่ของตนเองก็ได้ เช่น เป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือถือครองที่ดินในลักษณะอื่น เป็นต้น

 

การถือครองที่ดิน จำแนกตามลักษณะต่างๆ ดังนี้

 

1) การเป็นเจ้าของที่ดิน

มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  ดังต่อไปนี้

1)  โฉนดที่ดิน นส.4

2)  น.ส.5 (ใบไต่สวน) คือ หนังสือแสดงการสอบสวน เพื่อออกโฉนดที่ดิน

3)  น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์

4)  น.ส.2 (ใบจอง) คือ หนังสือที่อนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่รัฐจัดให้

5)  ส.ค.1 คือ หนังสือแสดงสิทธิการครอบครองที่ดินมือเปล่า

6)  น.ค. คือ หนังสือให้เข้าทำประโยชน์ในนิคมสร้างตนเอง ของกรมประชาสงเคราะห์ซึ่ง กรมประชาสงเคราะห์อาจมอบหมายให้หน่วยงานอื่นดำเนินการก็ได้

7)  ก.ส.น. คือ หนังสือให้เข้าทำประโยชน์  โดยกรมส่งเสริมสหกรณ์

8)  ส.ป.ก. 4–01 คือ หนังสือให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินตามกฎหมายการปฏิรูปที่ดิน                                                       

9)  ใบ ภ.บ.ท. คือ ใบเสร็จเสียภาษีบำรุงท้องที่ เป็นหลักฐานแสดงการเสียภาษี                                                              

10)  ส.ท.ก. คือ หนังสือแสดงสิทธิที่ดินทำกินออกโดยกรมป่าไม้  อนุญาตให้บุคคลเข้าทำประโยชน์หรืออยู่อาศัยในเขตป่าสงวนแห่งชาติเป็นการชั่วคราว

 

2) เข้าครอบครองที่ดินเสมือนเป็นเจ้าของ  

1)  ได้รับมรดกตกทอดแต่ยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงชื่อตามกฎหมาย

2)  เข้าครอบครองที่ดินของเอกชนที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน(โฉนด) โดยสงบเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  โดยไม่เสียค่าเช่าและไม่ได้รับการขัดขวางใด ๆ ทั้งสิ้นเป็นเวลา 10 ปีขึ้นไป

 

3)  แย่งการครอบครองที่ดินของเอกชนที่ไม่มีโฉนดที่ดิน  

ด้วยเจตนายึดถือเพื่อตน โดยไม่ถูกฟ้องคดีเอาคืนการครอบครองภายใน 1 ปี

3.1 จำนองผู้อื่น หมายถึง ที่ดินที่ผู้ถือครองนำไปจำนองกับผู้อื่นไว้แล้ว เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ แต่ยังคงมีสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้น และผู้ถือครองยังใช้ที่ดินผืนนั้นทำการเกษตรอยู่

3.2 ขายฝากผู้อื่น หมายถึง ที่ดินที่ผู้ถือครองนำไปขายฝากผู้อื่นไว้แล้ว และยังคงมีสิทธิ์ซื้อคืนภายหลังในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้  และผู้ถือครองยังใช้ที่ดินผืนนั้นทำการเกษตรอยู่

 

4) เนื้อที่ไม่ใช่ของตนเอง

4.1 เช่า หมายถึง ผู้ถือครองเช่าที่ดินจากผู้อื่นทำการเกษตร โดยไม่คำนึงถึงลักษณะการจ่ายค่าเช่า ซึ่งอาจจ่ายเป็นเงินสด หรือผลผลิต หรืออื่นๆ ก็ได้

4.2 รับจำนอง หมายถึง ที่ดินที่ผู้อื่นนำมาจำนองกับผู้ถือครองไว้ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้  และผู้ถือครองใช้ที่ดินผืนนั้นทำการเกษตรของตนเอง

4.3 รับขายฝาก หมายถึง ที่ดินที่ผู้อื่นนำมาขายฝากกับผู้ถือครองไว้ และยังคงมีสิทธิ์ซื้อคืนภายหลังในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ และผู้ถือครองใช้ที่ดินผืนนั้นทำการเกษตรของตนเอง

4.4 ได้ทำฟรี/ที่สาธารณะ/ที่ป่าสงวน/ที่ป่าเสื่อมโทรม หมายถึง ที่ดินที่ผู้ถือครองเข้าไปทำการเกษตร โดยไม่มีกรรมสิทธิ์หรือไม่ได้จ่ายค่าเช่า เช่น ที่ดินในเขตป่าสงวน  ที่สาธารณะ  ที่ดินที่บุคคลอื่นอนุญาตให้ทำประโยชน์ได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน  เป็นต้น

 

ขายฝากที่ดิน คืออะไร ?

 

การขายฝากที่ดิน เป็นรูปแบบการทำนิติกรรมซื้อ ขายที่ดิน ประเภทหนึ่ง โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ระหว่างนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดิน ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อมีการไถ่ถอน ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้สิทธิประโยชน์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อสนับสนุนการพิจารณาตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

 

สำหรับระยะเวลาในการไถ่ถอนที่ดินหรือทรัพย์สิน ผู้ขายฝากจะต้องมาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่ได้ตกลงไว้ แต่ถ้าเลยกำหนดเวลาตามกฎหมาย ก็สามารถขยายเวลาขายฝากเพิ่มต่อได้อีกหลายครั้ง โดยมีกำหนดการไถ่ถอนภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่วันทำสัญญาขายฝาก ซึ่งจะต้องมีหนังสือรับรองลงลายมือชื่อของผู้รับฝากซื้อ 

 

โดย ขายฝากที่ดิน จะทำได้เมื่อมีผู้ขายฝาก และผู้รับขายฝาก พร้อมได้ตกลงกันเรียบร้อยแล้ว ซึ่งจะต้องมีการทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น เพื่อคุ้มครองตามกฎหมาย และจะต้องมีการทำหนังสือพร้อมจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ รวมทั้งถ้าหากต้องการขยายเวลาไถ่ถอนก็ต้องมีการทำสัญญาจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และในกรณีที่ผู้ขายฝากที่ดินต้องการไถ่ถอนที่ดินหรือทรัพย์สิน แต่พบปัญหาติดต่อผู้รับขายฝากไม่ได้ หากเป็นกรณีนี้ให้ผู้ขายฝากไปติดต่อวางเงินไถ่ถอนได้ที่ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม และในส่วนของภูมิภาคก็สามารถติดต่อที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือประจำศาลได้เลยค่ะ เพราะหลังจากวางเงินไถ่ถอนแล้ว ที่ดินของเราก็จะกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของเราทันที

 

ข้อเด่น และข้อด้อยในการขายฝากที่ดิน

ข้อดี

  1. มีการทำสัญญาที่กรมที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย ทำให้ปลอดภัย ไว้ใจได้
  2. อนุมัติได้เร็ว และได้วงเงินหลังการอนุมัติประมาณ 40 – 70% ของราคาประเมิน
  3. ไม่มีการเช็ค Statement แต่อย่างใด 
  4. ถ้าหากไม่พร้อมไถ่ถอน ก็สามารถทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนต่อได้อีกหลายครั้ง แต่ไม่เกิน 10 ปี ตามกฎหมาย

 

ข้อด้อย

  1. เสียค่าธรรมเนียมการโอนสูงกว่าการจำนองมาก เช่น ค่าธรรมเนียม และค่านายหน้า
  2. มีความเสี่ยงเจอนายทุนไม่ดี ที่จะบ่ายเบี่ยงไม่ขายคืนที่ดิน ทำให้เกิดความเสี่ยงกับที่ดินที่นำไปทำสัญญา
  3. ผู้ขายฝากต้องเสียดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนด ซึ่งหมายถึงอาจต้องเสียเกินกว่า 15% ต่อปี 4. เพราะในความเป็นจริงผู้รับขายฝากหรือนายทุน มักเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม อาทิเช่น ค่าปากถุงซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการหาทรัพย์ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่นายทุนจะหักเพิ่มเติม 

 

ที่ดินทั่วไทย.com เราคือผู้ให้บริการ รับฝากขายบ้าน รับฝากขายที่ดิน รับฝากขายที่ไร่ รับฝากขายที่นา รับฝากขายสวน รับฝากขายคอนโดมิเนียม รับฝากขายอาคารพาณิชย์ รับฝากขายอพาร์ทเม้นท์ รับฝากขายทาวเฮ้าส์ รับฝากขายรีสอร์ท รับฝากขายโรงแรม และอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทเพื่อเงินลงทุนในธุรกิจ หากท่านเป็นคนหนึ่ง ที่ต้องการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ให้บริการในพื้นที่นั้นๆ เราคือตัวเลือกที่ดีสำหรับท่านด้วยประสบการณ์การทำงานในแวดวงอสังหาริมทรัพย์นานหลายปี ทำให้เรานำความรู้และประสบการณ์มาช่วยเหลือและเป็นประโยชน์สำหรับคนหลายกลุ่มทั้งนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ต้องการแหล่งเงินเพื่อต่อยอดธุรกิจ ทางเรายินดีให้คำปรึกษาและพร้อมอย่างยิ่งที่จะได้รับโอกาสในการมีส่วนร่วมในความสำเร็จของท่าน เรายินดีและหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะได้ให้บริการแหล่งเงินทุนเพื่อขับเคลื่อน ผลักดัน ธุรกิจของท่านให้เติบโต ให้เท่าทันกับสภาวะเศรษฐกิจโลก และเพิ่มศักยภาพการแข่งขัน 

 

เราพร้อมช่วยให้ท่านก้าวผ่านความท้าทายทางด้านการเงินไปได้ ปัจจุบันเรามีบริการให้คำปรึกษารับจำนอง ขายฝาก ฝากขาย ซื้อขาย ให้เช่า จัดหาที่ดินตามออเดอร์ จัดสรรพัฒนาที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท จัดหาแหล่งทุน พร้อ มเงื่อนไขต่างๆ เพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้รวดเร็ว และทันต่อความต้องการมากยิ่งขึ้น

 

กลับสู่หน้าหลัก  https://www.shawnjohnson.net

Leave a reply